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2017年度被颠覆公司:万达40年地产红利到头“成败”都在政策

http://www.tzgcjie.com 来源:好奇心日报            发布时间:2018-01-05 15:52:29

  一些万达老员工 2014 年接受《南方周末》采访时回忆,他们当时的想法是“一下子做商业地产,谁来设计?不懂建造,也不懂招商,那意味着我们过去的生产流程全部要再造。”在这之前,万达也做过一些收租物业,有七八个小型商场和酒楼,但不成规模。

  2002 年开业的长春万达广场是万达转型后的第一个项目,选址于市中心繁华商圈。当时,万达的名气主要来自于连续多年夺冠的冠名足球队。担心商业地产没有名气、无法吸引到投资人和商户的王健林历经半年十数次游说,谈下沃尔玛入驻广场二三层。

  凭借跟沃尔玛的长约,万达又拿到国美、苏宁的合约,在沈阳、长沙等地开发新的广场。

  按照万达的开发流程,它会在开建前跟合作商铺签联合发展协议,由对方提物业要求,双方认可后商铺交租金。这种依照商户要求、业态需求制定商业策划、总体定位、产品定位,最终完成的商业地产开发的模式被称为订单商业地产。

  其盈利模式是万达自己持有二三四楼以较低的租金、较长的租期吸引大型主力店,获得持续稳定的现金流,底楼商铺分割出售。万达没有完全效仿海外成熟商业地产商铺全部出租的原因在于,中国当时还没有商业地产抵押贷款,商业地产项目贷款最长三年必须归还。

  万达迎上的不只是商户的需求。相比于那个时候长春、沈阳市中心商业圈低矮散落的旧房子,新起来的万达成了政府重建市中心的寄托。

  “万达只跟政治上有追求的官员打交道。有些地方政府哼哼哈哈的这种,我就坚决不去,反正请我的有的是,何必跟你扯这个。”王健林说。

  2005 年前后,商业银行接受商业地产抵押贷款。王健林推出新一代万达广场,定位城市综合体。新的万达广场建有酒店、写字楼、商住公寓、住宅、商业体,底楼商铺全部出租,仍旧沿用订单式商业地产的开发节奏。

  万达除了重塑市中心,还要帮助“政治上有追求的官员”建设新的市中心,用商业地产带动新区商业和附近住宅售价。

  后来华润系、凯德系、中粮系开发的商业综合体都有订单地产的影子,但没有一家能像万达一样,短时间内迅速扩大生意规模。因为万达可以同时开工数个项目,在 18-22 个月内开业。而通常情况下,其他地产商业光建造周期就要 20 多个月。

2017年度被颠覆公司:万达40年地产红利到头“成败”都在政策

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