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环京城市楼盘降幅三成,本次楼市调控会持续多久?

http://www.tzgcjie.com 来源:投资观察界            发布时间:2017-07-10 18:10:22

投资观察界7月10日讯(记者 孟杰)
      今年3月以来,楼市调控政策不断升级,而环京区域凭借其地理优势,也成为调控的重中之重。环京城市几乎已形成“限购闭环”。在高强度的限购组合拳之下,环京区域的房地产市场“闻风而动”。

限购令发威 投资客退场 环京楼市成交大减

6月2日,廊坊市再度加码调控,明确规定外地人买房要有3年及以上社保。现在,距离限购升级靴子落地已经一月有余,环京区域楼市情况又是如何呢?

在河北三河市燕郊镇的某楼盘二手房中介门店,成交十分冷清。在记者采访的两个多小时里,没有一位客户上门咨询。而就在今年3月份,这里的成交还很活跃。

链家地产河北省三河市东区,负责人边付凯:三月份网签量大概在4500套,到了六月份也就是上个月的时候,成交量在七百套左右,总体的降幅在百分之八十左右。

伴随着成交量大跌,成交价格也不断下挫。以这个小区90平米的两居室为例,3月份时平均成交价可达每平米29000元,到了6月初,就只有21000元,降幅接近30%。成交记录显示:该楼盘最新成交是在6月7日,此后一个月时间,这个燕郊规模最大,总套数超28000套的楼盘,一套房子都没有成交。

链家地产河北省三河市东区负责人 边付凯:咱们以前主体的客户群体 ,一直是以带着投资性质的投资客户为主体,这次廊坊限购的力度比较大,外地人是基本上没有购房资格的。

三年社保纳税的限购政策挤掉了外地人投资购房的泡沫,而现在,这里的二手房交易以本地人的换房需求为主。

在同样执行限购新政的河北香河县,普通住宅的销售也接近停滞。

河北省香河县某楼盘销售人员:去年外地人直接可以来买一套 本地人买两套 不需要购房资格 ,在购买这些楼盘,非香河户口需要香河的三年社保,不是香河人,北京人,其他外地人也好 ,没有三年社保就买不了 。

本次楼市调控会持续多久?

首先,看加息周期,我们之所以努力的金融去杠杆,就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次,年底还会加息,届时中美利率基本持平,明年开始我们大概率是跟随美联储而加息,之前美联储的官员给了一个预期,那就是2019年底前,把联邦基准利率加到3%,换句话说,也就意味着今年明年和后年各有3次加息,现在这个时点之后,美联储还要加息7次,而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前,也就是在2019年底前,楼市调控难言放松。这一波调控周期之长,力度之大,可能是之前从未见过的。

其次,看金融去杠杆,从美国次贷危机来看,他们是从2004年开始加息,主动金融去杠杆,清理影子银行的资产。

但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩,仍然在加速膨胀,房价依然再涨,最后商业银行违约和不良贷款双升,直到激进的雷曼兄弟倒下,才引发了金融危机。

但也正是因为金融的快速去杠杆,金融迅速出清,才让美国避免将泡沫膨胀的更大。泡沫破裂后,虽然美国经历了阵痛,但却能率先复苏,并掀起了科技的浪潮。

所以,美国政府也不愿意房价跌,格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫,把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息,刺破了次贷危机的泡沫,结果却又反转,塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后,苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以,从这个角度看,一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算,那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。

第三,看历史,中国历次的楼市调控期,比如96-97年,比如2006年,比如2013年,三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月,如果从5月份的环比拐点开始计算,那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间,大家看到的应该是楼市不断冷却,逐渐下跌的情况。

综合来看,无论是内部外部,主观被动,我们的这次楼市调控期,应该至少是2-3年,政策效果至少维持到2019年,而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。未来6个月,大家会看到三四线滞涨,未来一年会看到,三四线率先暴跌,未来两年看到一二线明显下跌的情况。房价回到2015年底的起点并非没有可能。

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