潘石屹无资产一身轻？SOHO分拆上市或是美丽谎言

投资观察界7月13日（胡海明）姜桂之性老而弥辣，已没有多少头发的“小潘”依然还在为他与妻子名下220亿的财富战斗着

潘石屹

波士顿市中心向北20公里，静谧的瓦尔登湖畔，5月最后一天潘石屹开始了他标志性的十公里跑。这个拥有1838万微博粉丝的中国前著名地产大亨，没忘记带上自己的私人摄影师。

“一个安心的人在哪都可以自得其乐地生活”。在亨利·戴维·梭罗200周年诞辰的特殊年份造访，多少有些借古人明志的意味，哪怕那身价格不菲的黑色系耐克专用运动服饰，与名著中摆脱物欲索求回归自然内心的主旨颇有违和。

凉风有信明月无边，在美国潘石屹貌似一身轻松。无论是在哥伦比亚大学聆听李开复讲解人工智能，还是在麻省有着139年历史的菲利普斯学院旁观毕业典礼，当然少不得从文学名湖到纽约中央公园的一路畅跑，好不惬意。即便此后返回国内，他更热衷的亦是点评长篇电视剧《白鹿原》里的演技得失，以及为两个小儿组织的家乡足球队加油助威。

那场涉及个人与家庭清誉的跨国官司不能忘，替老友任志强在网络空间辟谣还在心上，但出境也是头等大事—十年前由法国达能赞助差点参加特朗普的“学徒”节目，嗯，一个很不错的噱头。

这就是作为张欣家族成员之一，那个能把土豆卖出黄金价天生“二道贩子”现在生活的全部？

就像梭罗总在公开场合主张回到燧石与黑铁时代，但兜里永远揣着一盒火柴随时准备熟练使用，53岁的潘同样喜欢隐藏他广为人知偏又遮遮掩掩的生意本能。

自断所长的革新终成深渊

十天里，先是以每平米5.1万元均价共35.73亿人民币出售上海虹口SOHO项目，接着便是宣布放盘上海凌空SOHO和北京光华路SOHO 2两个项目，涉及金额预计高达105亿至110亿人民币。而两天后关于SOHO 3Q的发展战略发布会上更是一语惊人。除了外滩SOHO和望京SOHO，“剩下的项目具体什么时候卖，还要走一步看一步”，他说。

当外界已习惯性将潘视作高晓松一般的脱口秀明星时，自6月26日发轫的资产处置风暴再度引来无数聚光灯，即便与此同时有关乐视贾跃亭的退出，特别是万达王健林630亿元转让文娱、酒店项目的新闻，才是最大的头条。

姜桂之性老而弥辣，已没有多少头发的“小潘”依然还在为他与妻子名下220亿的财富战斗着。只是，You’re out，现任美国总统曾经的口头语也在隐隐发力：SOHO中国，一家具有大象基因的企业，一家北京乃至上海十五六年里最风光的商业地产开发商，正在渐行渐远退出市场。“60岁退休”，潘石屹的口风似乎更接近于SOHO中国的离开倒计时。

什么时候开始的？有市场人士归结于五年前8月SOHO中国的第2次重大转型，即由散售转型为全部物业自持只租不售。无论潘石屹如何强调脱胎换骨的决心—在此之前，长期跟随潘负责主盯山西煤老板口袋的销售骨干已大部离去，但资本市场的棒喝或者真令其感到了心寒。三天内港股股价下跌12%，两个月内蒸发20%。注意，没有恶意沽空报告找麻烦！显然，投资者们内心深处不认同这类自断所长的革新。

潘和潘夫人是在意股价的。2004年首次IPO失利，2007年10月8日维港挂牌成功，8.3港元的招股价取的更是最高上限，而128.6亿港元的融资额放置金融危机前夕的大背景下，已殊为难得。随着奥运行情和接踵而至的单日、单项目销售冠军花落自家，10.10元的峰值股价匹配600亿港元市值，至少不负这对明星拍档夫妻的名头。

为了某种光环的持久，有时得支付兑价。数年间动用28.9亿港元回购5亿股便是明证。但是抱歉，SOHO中国早已被抽离了“神奇”二字的加持。72.9倍的市盈只在梦中，如今是20.7倍；市净率也从2.35倍跌至0.54倍。至于股价，虽摆脱了每股3港元的梦魇，但4港元区间长久徘徊无非五十步笑百步。

不用责怪投资者如何弃如敝履，翻翻过去四年财报就明白了。年度营收一项上，分别是146.1亿元、61亿元、9.95亿元和15.77亿元，而净利方面则是73.9亿元、41亿元、5.38亿元和9.1亿元。那个一度全年现金入账222亿且净资产负债率仅录得2.6%，被誉为中国最会赚钱地产公司的SOHO中国，真的存在过吗？

要命的是，在市场信心最受打击的2015年8月，也即该公司抛出史上最差业绩中报当天，股价下探12.25%至3.94港元。而至今年3月2016财报出台，收入同比上升了58%，毛利同比上升了69%，净利同比上升了78.7%，尤其是作为公司利润主要来源的收租部分，更从上一年的0.52亿元飙升至15.11亿元，而78.7%的同期毛利率与69%的净利率亦明显摆脱了颓势。

又如何？股价仍在同一位置羽扇纶巾。

“轻资产”进化为“无资产”？

转型成功，这是潘石屹说的。冇晒兴趣，这是用脚投票者的实际行动。

倒有两类人士还在缱绻，只是心思各不相同。一厢想的是私有化，只消潘张开出合适价码我们赚一票走人；另一厢盯着每年一至两次的整栋项目出售，既改善了财报表现多少还有些特别分红。

也是，52.3亿割弃了上海海伦广场和静安广场；30.5亿让渡了凌空SOHO一半收益权；84.93亿彻底了结与郭广昌和戴志康诸君有关外滩地王的纷争；再到32.97亿元将地段上佳的SOHO世纪广场交付刘益谦旗下的国华人寿，潘石屹退出魔都市场的速度，与其当初义无反顾一头扎进黄浦江怀抱时旗鼓相当。

望京SOHO

不会全卖了吧？！有大胆人士背身转了转脑筋。毕竟早在2011年和2013年，所谓“张欣家族”两次出击纽约曼哈顿均有过斩获，包括那栋鼎鼎有名的五十层高通用汽车大厦的少数股权。但有两个现实摆在面前。第一当然是对中国内地资金肆无忌惮收购海外资产史无前例的管控，就算已“出口”2500亿人民币的王健林，现在也要稳稳心神暂收脚步了。财富实力和政治影响力不在同一等量级且一贯小心谨慎的潘石屹，不至于让自己触这个霉头。

同时，没听潘讲么：“在资产荒时，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

商人的话从来只能信一半。据传，2017年3月SOHO中国突然放弃出售虹口SOHO项目的真实理由，是套现资金无法出境。既然已有三四年未在市场拿地，而一旦抛售项目，大笔资金又难觅更佳升值去处。

权且潜龙勿用。

然而，当潘石屹3个月后最终将虹口项目售予新加坡吉宝置业并准备估清凌空SOHO剩余50%股权，更重要的，当他同步决定首次放盘北京项目即光华SOHO2整栋楼盘时，市场接到了一个明确信号，某人真的已意兴阑珊。尽管此刻他手中还有两个项目尚未竣工，尽管至2018年时，其还拥有140万平米可租物业。

全力打造SOHO 3Q共享办公间？努力争取这个互联网包装下的共享经济产品分拆上市？试问，已有的16000个工位果真需要过往几年340亿套现资金追加投入吗？不再买地，不入二、三线城市，这个分拆计划与瑞安地产罗康瑞心心念念中国新天地独立上市的蓝图一样，只是自我安慰和市场安神伴生下的产物。

1963年出生的潘石屹，肖兔。从甘肃天水到廊坊，到海口，到北京，到上海，再到纽约波士顿，以特有的精明狡黠，他已一路跑了三十年。有过5斤橘子“贿赂”规划局官员查阅内部红头文件从而逃离海南房地产泡沫的运气，有过在烟盒纸上签下京城10亿投资规模地产项目的豪气，也有过看错地产价格风向或者估错对手实力终了丢失心头所好的丧气。以100万元博取百亿财富，他已注定写入历史，而同年上市的碧桂园如今市值2000亿已是SOHO中国十倍，又不得不令人再次感叹造化弄人。

“万事万物没有变，是我们在变”，下一次畅跑的时候，正在力争从“轻资产”进化为“无资产”的潘应当会想起这句话，梭罗写在《瓦尔登湖》里的。