首页 新闻 市场 科技 财经 商业 地产 手机版
国际 国内 产业 宏观 股市 公司 动态 行情 业界 电商 数码 手机 银行 理财 数据 金融 产经 生活 评论 观察 房产 家居 趋势 楼市

王健林退出房地产 日本是前车之鉴?

http://www.tzgcjie.com 来源:投资观察界            发布时间:2017-07-17 18:02:35

   投资观察界7月17日讯(记者 胡海明)融创万达并购案持续发酵,专家媒体对“地王”进一步退出房地产市场议论纷纷。纵观万达发展历程,似乎王健林每一次都能准确预测中国经济发展的走势。那么这次万达的战略转型,预示了什么?有人说,中国房地产市场早已度过“黄金十年”、“白银十年”,现在处于“翡翠十年”。“前事不忘,后事之师”,日本的房地产泡沫破灭,导致日本经济陷入长达二十年的持续衰退,这对中国又有什么启示呢?

1.万达的“先见之明”

万达1988年成立,在中国改革开放的时代,以旧城改造业务起家;1993年成为全国首家跨区域发展的房地产企业;2000年由住宅地产向商业地产进行战略转型;2004年提出“城市综合体”开发模式;2007年进入零售业;2009年文化旅游产业成为新的重点发展方向;2011年,正式进军影视产业。纵观万达的发展历程,好像每一次都能预见中国经济的发展方向,提前布局,引领中国经济发展的潮流。

2017年7月10日,万达商业与融创中国(1918.HK)签订转让协议,融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。具体包括,万达以295.75亿元将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,融创承担项目贷款。双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”:品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

此外,融创房地产集团还将以335.95亿元收购万达项目76个酒店。同时,双方宣布同意在电影等多个领域全面战略合作。

针对这一事件,很多专家和媒体都从多个角度进行了详细的分析。此次收购主要是两部分:一是万达文旅项目,联想万达文化集团副总裁莫跃明的离职,以及去年万达万达旅业甩卖给同程,可以看出,万达正在丢掉重资产的地产板块。而万达超越迪士尼,也已经成为了一个不可实现的梦想。

二是76个酒店项目。2015年8月,万达首次提出“去地产化、轻资产化”,开始主动调整,不再做地产商。万达去年首次实现服务业超越地产收入,转型进入转折点。今天的万达地产和服务业收入则有了更大的变化,这两项业务目前占总收入的比重分别是42.1%和57.9%。其财报显示,地产业务在上半年收入563.4亿元,同比增加11.3%,与此相关联的租金收入还有116.9亿元,其他包括文化集团(308亿元)、金融(206亿元)、网络(25.6亿元)等业务收入均有较大差距。

那么这次万达的“去地产化、轻资产化”战略转型,是否也意味着中国房地产市场辉煌的时代已经成为过去,或者是在预示着中国房地产市场的什么问题呢?

2.来自日本的启示

1985年9月22日,世界五大经济强国(美国、日本、德国、英国和法国)在纽约广场饭店达成“广场协议”。之后日元不断升值,日本人口袋里的钱一下子多出来许多,国际资本也蜂拥而入。随后日本国内兴起了投机热潮,尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中,受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响,以转卖为目的的土地交易量增加,地价开始上升。

第二个神话是“东京房价不会下跌”,日本人坚信房价只涨不跌,因为土地资源太稀缺了。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平,而银行则以不断升值的土地作为担保,向债务人大量贷款。此外,地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加,刺激了消费欲望,从而导致了国内消费需求增长,进一步刺激了经济发展。

上帝欲使人毁灭,必先使其疯狂。当时整个日本社会,到处都在讨论房地产和股票。一家公司做一年的利润,还不如一块土地一天的涨幅,实体经济纷纷抽出资金大举进军房地产,落后一步就等于落后一个世纪(这样的局面对我们来说并不陌生)。

1987年,日本政府要求金融机构严控房地产贷款量,“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”;同时提高房地产税收,持有不到两年的土地交易被课以重税。在货币市场上,日本开始大幅度收缩。在短短1年内,日本央行连续3次提高贴现利率,连续5次加息。

但是由于这次经济浪潮受到了大量投机活动的支撑,随着90年代初泡沫破裂,房价一泻千里,成为历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭,当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫,跌到现在还未回血,每年还要交着沉重的赋税。日本经济也陷入长达二十年的持续衰退。

日本的房地产发展历程说明经济规律或许迟到,但从不会缺席。日本的泡沫经济虽然已经过去26年了,但是作为一段沉痛的历史教训,在世界范围内还在不断地受到专家学者的探讨研究,以避免类似的错误重演。可是类似的悲剧恐怕正在上演。历史虽然不会重复,可是历史又往往惊人地相似。

同样的泡沫已重复了无数次,而当它在自己眼前发生时却没有想到,真让人羞愧不已。我们要“以人为镜,以史为镜”,避免再去验证一次。

【免责声明】 凡本站未注明来源为投资观察界:www.tzgcjie.com的所有作品,均转载、编译或摘编自其它媒体,转载、编译或摘编的目的在于传递更多信息,并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。其他媒体、网站或个人转载使用时必须保留本站注明的文章来源,并自负法律责任。 如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。联系邮箱:xinxifankuui@163.com
责任编辑:
首页 | 新闻 | 市场 | 科技 | 财经 | 商业 | 地产