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一图胜千言 | 谁开启了中国楼市疯涨模式?

http://www.tzgcjie.com 来源:网易订阅            发布时间:2017-05-27 09:05:40

 

相信本公众号的读者对于上面这张图一点也不陌生了,不过有点可惜的是Knight Frank没有发布第二季全球城市涨幅表。

房价到底涨了多少?各地均价排名?

虽然没法做国际比较,我们还是可以看看国内地产到底涨幅有多大。昨天统计局出台的全国70个大中城市的数据,可以概括如下:

大家发现没有,统计局只告诉大家同比和环比价格变动,可每个城市的平均价格是多少?涨得最多的是哪里?这个要去中国房地产业协会才能找到数据,下面是今年8月份房价同比涨幅超过或接近15%的全国住宅房价行情的城市排行榜:

当然,这也还是平均价,如果问个人,大家都会挑自己知道的涨得最多的楼价来算涨幅百分比。

政府那只看得见的手

房价开启疯涨模式,我在微信群看到的一种说法是:这是老百姓自发的行为,并非来自政府引导的"通过居民加杠杆来解决企业负债高杠杆"这一策略,不过,更多人认为这是政府政策造成的(参看:研究精选 | 房地产暴涨背后的“洪荒之力”和政治经济学)。下图可以说一图胜千言:

其实上图还漏掉了一些重要的政策推动。在去年中国中央经济工作会议新闻公报有关去库存一段中,有一句话被人们大大的忽视了,这就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。虽然它是以“发展住房租赁市场”的名义推出,但从实践的结果来看,可以说是系统性的激活形成了一个官方鼓励和认可、投资者疯狂参与的全民炒房体系。当“鼓励投资者购买库存商品房”立足于去库存的房地产调控新政的总纲之中,就表明中国的高层决策者第一次公开首肯甚至鼓励了“房地产的投机性”。一个由“投资性为主”的房地产市场,由此而生。

借着去库存打开了“鼓励投资者购买库存商品房”这扇大门,有了“投资性的大政方针”,随之出现的强刺激的鼓励政策也不以为怪了。其中最突出的,就是借着营改增,把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房能抵扣增值税,此举不仅大大消减了企业的税务成本,而且更将企业推进了“抢房大军”。虽然官方没有公布明确的数据,告示本轮房价暴涨中企业购房的比例,但市场上“脱实向虚”滚滚洪流,却是谁也掩饰不了的现实。

可是钱从何来?

根据今天英国《金融时报》中文网的文章“谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”?”(作者: 沈晓杰)里的计算“北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5,远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头(以房价收入比,也就是家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比,香港为19倍,其次悉尼12.2,温哥华为10.8),超过的幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市,随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京,这些城市的房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3。其中南京的市民的房价收入比为18.3,更是高出了悉尼的50%。如果再把中国大陆几个房价较高的城市比较进去,“全球房价最难负担城市”的前十名,很可能被中国城市包办。

可是钱从何来?民间固定资产投资增速提供了第一个答案:

图中民间固定资产投资1-6月完成额的同比增速为2.8%,到了7月和8月,增速分别是2.1%和2.1%,也就是说8月份民营企业没有新增固定资产投资。

资金的另外一个来源这是新增银行贷款(信贷):

上图中有三点值得注意:第一,2016年1月新增信贷额为2.5万亿,创下2009年1月“四万亿刺激”以来的新高;第二,7月份家庭贷款占比100.57%,反而是企业贷款减少了0.57%。就用微信上流行的一个段子来解释吧:“7月新增贷款,几乎全部都是房贷。企业已经不贷款了。最搞笑的是,老板们不敢贷款了,他们的员工们却在拼命贷款,难道,员工们认为企业前景好,不失业,还能涨工资,他们比老板还有信心啊……” 第三,8月份家庭贷款占比84.8%依然远远高于过去7年来的平均水平。

沈晓杰如此写道:“对于作为监管者的政府主管部门来说,无论房价有多么“传奇”,市场有多么疯狂,常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷,无所作为。这也可以解释,为什么在今天出现了“史无前例的”房价暴涨之风后,顶层的决策者至今为何还未拿出一个像样的解决方案;而对投资者来说,不管市场上高高在上的高价房有多少人可以负担得起,再高的房价都有人去哄抢。人们笃信政府不会打压房价,更不敢刺破泡沫,无论在多高的价位,房价依然还会涨上去,还会有人来接盘。就像股市5-6000多点的时候一样。

投机主导下的中国房地产市场,正在大踏步的走向“绝境”。房地产的一枝独秀,换来的不仅是百业凋零,而且也加剧了房地产泡沫的激化。没人怀疑,如果当今的中国经济,假如没有今年的这场房地产市场的疯狂暴涨,可能会变得更加健康。”

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