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大杀器来了,楼市即将翻篇?

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地产市场相关指标↑
 


 

“已经竣工的已经卖完,新开工的正在下行,销售面积正在上升?说明什么?盖好的房子都卖完了,房地产市场的去库存化已经结束……剩下来的呢?注意看红线,只要在横线以下,用不了多久,就会突然跳到线上,预示房价即将迎来报复性反弹,老司机坐稳扶好,新上车的往中间走走,没上车的赶紧的——往上挤!”——这是一位专家在某演讲中根据上面的曲线图得出的结论。


 

那么,是否会出现这位专家预言的走势呢?


 

8月28日,国土资源部住房城乡建设部一纸通知告诉我们,“房子是用来住的,不是用来炒的”——楼市调控的决心依旧!


 

从“经济适用房”、“租售同权”、“共有产权房”,再到这次的“集体建设用地建设租赁房”,业内人士认为,历经一系列政策暖风之后,这一次的住房政策或许有看头——


 

其中参与试点的13个城市(北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都)全部为中国的核心城市!

  

同时,还有一个举措令人震撼:农村集体土地不用经过国家征地环节,直接进入了市场!说明原来那些处于灰色地带的“城中村”和城郊结合部的村集体都可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来,城市住房由政府征地、垄断国有土地建设的套路。相关媒体评论员由此认为,土地成本将大幅降低,对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。


 

对此,万科新掌门人郁亮非常乐观。他说,中国的房地产市场从1998年发展到现在,二十年了,长效机制终于开始建立,终于回归到住房市场化的初心,就是解决普通人居住问题,而不是再只把它当做经济增长的一个工具。


 


 


那么,我们是不是可以认为这是个大杀器,楼市即将翻篇?可不可以这样讲,这次出台的政策牢牢的抓住了“土地成本”这个楼市调控的重中之重呢?


 

从国内租赁市场来看:社科院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民家庭住房自有率高达91.2%,仅有不到10%的家庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小;而欧洲国家租房率近50%;另相对于中国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%。据某研究院的报告,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。但,中国如此具大的租赁市场,并没有发展起来!为什么?


 

罪魁祸首,还是地价过高:土地成本过高大大降低了租金回报率,因居住用地本来地价就贵,不动产价格偏高,而租金回报率过低,对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。


 

所以,此前我国房地产调控之所以经常表现为事倍功半,很重要的缺失即在于过于专注于在需求端做文章,对供给端的土地错配问题则着力不多。如今,政府终于开始“对症下药”,增加供地并优化结构。过去几个月一系列的政策就是力图改变房地产企业的发展模式,促进租赁行业机构投资者的崛起,从而改变目前以小业主为主的供应结构,提高租赁市场的规范度和透明度。


 


不过,租客真的从此可以享受到实惠吗?第一经济观察员以为,你又想多了!换句话说,发展租赁市场并不是说租金将大幅下调。


 

确实,京沪房租目前呈短暂回落状态;但这是旧产业加速外迁速度远超高端产业形成速度导致的。从长远来看,京沪金融业和互联网产业从业人员还将继续增长,这两大产业作为高收入群体较为集中的产业,将对未来京沪房租增长形成有力支撑。


 

而从纽约等国际金融中心历史经验看,上世纪70-80年代,由于中心城区地价上涨、成本上升等因素,使得纽约制造企业大规模外迁,纽约也经历了近 10 年的逆城市化阶段,1970-1980 年人口出现持续性净外流达82万人。1980年后,纽约进入后工业化时代,计算机、金融业、咨询、中介等高端服务业快速发展,就业人口开始大规模回流(参见下图)。纽约市人均产值也大幅攀升,相应地,纽约房租上涨了近450%,房价上涨了540%,房租与房价涨幅基本相当。


 

可以预见,北京、上海的人口流动、产业结构调整将经历纽约相似的发展过程。从长远来看,随着金融创新业务和互联网领域信息产业的快速发展,高收入群体占比将不断攀升,这将对京沪房租长期上涨趋势形成有效支撑。


 

另外,作为房地产长效机制的重要一环,租售并举并非带着降房价的目的入市。客观上说,租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系,房价涨跌核心取决于供需关系以及货币政策。但有一点,租赁市场的完善有利于稳定房地产市场,减少楼市的非理性和投资、投机因素。


 

再有,社会资本若想做大,便需获利。互联网时代下,纯挣渠道钱的房地产中介机构将慢慢被市场抛弃,取而代之并占据市场主导地位的将是有一定资产管理能力的运营商。这些具有一定物业管理能力的机构运营商在掌握住房租赁市场后,增加了装修、管理、运营成本的物业房租的价格提升,不难预见。


 

历史似乎总在轮回,从福利分房时代到现在的租赁时代,我们的许多政策,都非常讲究事前正确,但并未关注事后正确,或者未必关注对事后漏洞的防范。

所以,在各种制约和较量之下,“租售并举”究竟能走多远?究竟能在多大程度上起到调节房价的作用?又是否会推涨房租?再融资和税收问题以及机制体制和规范监管方面的完善等等这些,都是需要面对的问题!


 


【延伸阅读】中国未来30年,农村或将成为奢侈品


 


 

1、空心村为中国乡村带来希望

中国乡村逐步变成空心村,外出上学、务工,年轻人和文化人流向城市。三十年后,再回到乡村土地上的主人不是曾经走出去的农民,而是从城市奔向农村的大学生和工人。


 

2、农村会变成新的人类家园

30年后,种田或将成为最好的一种生活方式。随着高速、地铁、交通、互联网、物流网的异军突起,传统生活方式将逐步消失。农村将成为家园、是生活和享受的地方。


 

3、村长比市长更有荣誉感

30年后,乡村不再是5000到8000亩地的范围,村依然在,可能有很多改为庄园与农场,农业机械化程度达到60%。庄园的面积可能在5公顷到15公顷之间,村里居住的绝大多数是有文化有钱的市民,他们都在村干部领导下。

那时,城市生活指数比农村差3—4倍,中国正式步入“农民问题”转入“城市问题”的时代。


 

4、一产(农业)时代的到来

30年后,是中国5000年文明史以来最重要的历史时期,农业进入生态与科技、自然与工业化融为一体的"一产时代的到来",传统的农耕用具在20年中就基本用不上了。


 

5、“以人为本”改为“以人和自然为本”

从人的基本要求来看,“食”,在田园乡村绝对重要,蔬菜基本是有机蔬菜,又开始从有机蔬菜追求本地和原种食品。“住”,开始从内心世界关注土壤,开始把土壤与树木视为自己的孩子,把它们看成有生命的物质。

三十年之后,乡村将是未来中国人的奢侈品,中国乡村正如今天的城市让人们向往,城市或将会成为问题与破坏的代名词!


 

哈哈,农村如此美好,不如拂衣且归去

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