返回栏目
首页趋势 • 正文

四环、五环、六环都8万!北京楼市告别环线价值时代

发布时间:  

楼市资本论近期发现北京有了惊人新变化,四环、五环、六环新房均价皆8万左右,已告别环线楼市价值时代。

基本上,对北京楼市稍有了解的人都知道几个大原则:

一般,二环比三环贵,三环比四环贵;

同样的环线就比方向,东富西贵,北边肯定比南边贵。

这样的原则,有其建立的一个基础——北京一直处于做大蛋糕的过程中,蛋糕从三环一直往外扩,发展了东西北,然后再往南丰富。

当这个基础一直存在的时候,这个原则就一直有用。

但是,当这个基础不存在了,北京楼市的价值逻辑就要开始重新建构了。

事实是,这个基础已经被打破,北京南城从前年开始大量出楼面价4万+、5万+的地,今年正式在市场意义上全面豪宅化;

六环画一个圈,门头沟、昌平、通州、亦庄,价格都在7万+。

北京已经不需要做大蛋糕了,多中心发展效果已经开始显现。

在强调京津冀一体化的同时,北京内部在做的是把每一个区域做成一个小蛋糕,每一个小蛋糕都做精。

【一】北京楼市价值判断告别环线时代

环线已经不再是判断北京房价的标准尺码,根据克而瑞数据显示,2017年上半年各环线新建普通住宅成交均价4-5环已经赶超2环以内以及3-4环,5-6环奋起直追。

当然2-3环依旧有着很大的优势,这和土地稀缺以及供应产品高端化密不可分。

图片来源于克而瑞数据

这种局面的造成受土地供应影响较大:一方面房企拿地逐渐靠外,大显身手;另一方面较靠内环的土地被限价,无可奈何。

8月初,招商、华润、碧桂园组成的联合体爆冷以接近底价的38.4亿元拿下位于东城区的永外大街地块,溢价率仅为0.5%,楼面价则为5.2万元/平方米。

根据土地出让规定,该地块上的商品住宅销售均价将不超过8.9万/平,且最高销售单价不得超过9.4万/平。

而临近的使馆壹号院目前销售均价已达到15万元左右。

从目前各环线供应的新房来看,一些项目价格差异在逐渐缩短。

同为现房,南四环的首开保利熙悦诚郡 均价79000元/平,在售户型为128平三居,144、156平四居;

靠近东六环的月亮河·七星公馆 均价也达到78000元/平,并且在售大户型面积达325平。

不得不提的是,今年北5-6环新房多以6万多的均价入市,这其中包含每次开盘都要涨价的老盘首开国风美唐 ,也包含纯新入市的万科翡翠公园 、泰禾·昌平拾景园 。

从克而瑞的数据中我们也能看到,2环内、3-4环也是这种成交价位。

人们逐渐接受这种价格现状,一方面是市场使然,另一方面也是因为各环线环境和配套的差距不断缩短。

对于消费者而言,“地段黄金法则”早已不适用于当下,他们更看重的是产品本身。

【二】未来新的北京楼市价值逻辑将遵循以下三点

图片来源视觉中国

首先,自然生态资源比城市配套资源更值钱。

对于现下和未来的北京城市而言,自然生态资源是绝对稀缺,而城市配套资源则是迟早会有的。

其次,先规划后发展的,比自主发展自然形成的,会更有优势。

前者,区域居住环境会更纯粹,城市各项配套会更合理。

而后者,会更杂乱,即是后期想要“拨乱反正”,也很困难。

而且从历史经验来看,前者会比后者的发展速度更快、前景更大。

第三,落到项目层面,低密、高绿化、板楼,这样的项目会越来越少。

人越来越多,土地越来越贵,楼自然越建越高、越来越胖。

十年前的板楼和现在的板楼相比,瘦的仿佛A4腰;

十年后的北京也会像现在的香港一样,见缝插针地盖起一栋栋高高壮壮的楼房,什么社区园林、绿化率、对视问题……这些都是奢侈地让你考虑不起的问题。

    相关文章Related

    返回栏目>>

    首页   |   帮助

    Copyright © 2008-2016 备案号:京ICP备09109218号 网络视听许可证:1908457号 增值电信业务经营许可证:京-20080118 关于同意投资观察界设立互联网站并提供新闻信息服务的批复 Power by DedeCms