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      今年全国“两会”期间，与“房地产去库存”相关的政策成为讨论的热点。　　
      “首付降至20%”“契税、营业税双降”等楼市利好政策出台，缓解了房地产的市场压力。业内人士分析，房地产去库存的战役已打响，对经济有一定的托底作用，将对梅州楼市稳增长产生积极作用。
　　梅州的库存到底有多少？去库存的压力主要在哪里？要靠谁去库存？
　　城区商品房库存1.4万套，任务有点重。
　　梅州市住建局数据显示，2015年全市商品房库存量目前有28091套，其中梅州城区占了16145套。截至2016年2月底，梅州城区（梅江区和梅县）的商品房库存量还有14301套，是梅州市8个区县中商品房库存的主力军，去库存任务较重。
　　除梅江区和梅县之外的6个县区，由于房地产商的数量少，市场供应量小，因而多处于卖方市场，定价跨度从3000—10000元/平方米不等。记者走访丰顺、蕉岭、兴宁等地的楼盘发现，不少农民都会到县城买房，为自己和子女改善生活条件，市场购房需求大量存在，因而去库存压力较小。
　　梅州城区，因为过年销售量喜人，年后不少新推楼盘价格上涨。梅州房产装饰网总经理叶晓城认为，商品房价格提升的原因，一是政策利好因素影响，市场表现良好；二是出于房地产商的销售目的，进一步坚定了购房者的买房意愿。
　　如今，在开发品质上，开发商都在努力“做加法”。当下梅州房地产行业的特征是改善型需求渐成市场主流，以往什么房子都好卖的日子一去不返了。市民在购买房子的时候，会综合考虑它的地理位置、房屋质量、配套服务等因素。只有整体竞争力强的楼盘，才能成为购房者眼中的“香饽饽”。
　　“好房子不愁卖”，后进驻的开发商在国内都有一定的知名度，一些好的楼盘即使库存再大也依然热销。因此去库存的压力大部分落到了一些竞争力弱的本土开发商身上。由于市场上存在大量的改善型需求的客户，因此会有不少的二手房空缺出来，一些老旧、地理位置不好的二手房便很难再销售出去。
　　叶晓城认为，当前去库存应主要体现在“供给侧结构性改革”，开发企业要从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
　　3年有10万平方米非商品住宅，去库存压力并不大
　　在2016—2018年广东去库存任务表中，梅州有10万平方米的非商品住宅去库存任务。虽然市住建局暂时没有具体的数据提供，但是从市场的走访中可发现，非商品住宅的库存主要是停车场和商铺两类占比较多。加上电商的冲击，去库存和转型发展成为开发商亟待破解的难题。
　　市住建局相关负责人表示，10万平方米的非商品住宅去库存任务其实不大，有不少是房地产开发商为商品住宅配套大于1：1的停车位，而且梅州商业经济发展一直不错，实体店铺从邻里式到一站式的商业模式转变也很成功。
　　梅州城区第一家城市综合体——江南客都汇的经营取得了不错的成绩，但是在东汇城开业之后，也分流了一部分的人群。在万达广场、万象江山等大量商铺开业后，江南客都汇是否还能保持以往的繁华？而昔日热闹的百花洲一带，会不会因此没落？
　　业内人士表示，虽然影响商业地产成长的因素有很多，但就目前情况来看，影响梅州的商业地产市场因素主要是地理位置。如今，梅州有5个较大的商铺群，分别是兴宁毅德、兴一广场、锦绣国际、东汇城和梅州义乌小商品批发城。
　　兴宁毅德商贸物流城是兴宁一个大型的购物中心，位于高速西出口及火车站门口，同时紧邻兴宁市两条最大城市主干道——兴南大道与迎宾大道。据销售负责人介绍，从2013年底一期开工建设，截止到目前已建设商铺2000余套，商铺整体均价接近6500元每平方米。项目自2014年12月27日首次开盘至今，已销售商铺1800余套，今年下半年将会有家居建材和百货小商品两大业态组团的试运营。
　　大家关注的锦绣国际，在一期共有2400多间的商铺，推出至今已销售出了七成。接下来的三期，集团将会自持五成。相关负责人认为，商铺需要一个培育周期，只有所在的地段发展成熟了，商铺才有价值。因此消费者是否购买商铺，也要考虑所属开发商在市场培育期的投入比重。
　　叶晓城表示，希望短期内就能通过投资商铺获得丰厚回报的投资者，要慎重考虑，因为“一铺养三代”的时代也早已经过去了。另外，新商业街取代老街是必然的结果，但非商品住宅如店铺、公寓等产品转让成本高，税费都高达30%，也让很多投资者非常苦恼。

来源：南方日报




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