200万买套60平的房子，号称超高性价比，这个区域到底还能买吗？

在郑州，哪个区域的房价最贵？

你问上10个成年人，可能有8个都会告诉你，北龙湖房价最贵，不仅现在，还包含未来。目前三万七八能够买在北龙湖，是郑州房价的金字塔顶端。为了配合上这高大上的房价，很多项目叠加豪装、高科技。

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在郑州还有一个区域，单价直追北龙湖

而在距离北龙湖向西6、7公里之外的金水老城区，也有可以直追北龙湖单价的房子。这些房子没有高科技、豪装，甚至有些房子房龄太老，必须全款不能贷款。

这个区域通常指信息学院路以东，花园路以西，农业路以北，东风路以南。

在大部分买家眼里，这个区域只有两种房子，一种是双学区房，能上文化路一小、省实验中学，另外一种是非学区房。

（其实这个概念本身就是错误的，因为所有的住宅小区都会对应小学、中学，都是学区房。）

前者大部分是家属院，在二手房市场上目前售价多以套价出现，平均3万/㎡。后者大部分是2010年后的小区，均价2万1到3万不等。

贵，是路人对这个区域双学区房的唯一看法。

来看两张图。

第一张是区域均价VS双学区房价格对比图。

（价格来源于网络，仅供参考。点击查看高清大图）

这张图告诉我们3个事实：

1.对比同区域同房龄的二手房，双学区房一直都贵，且溢价是逐步增大的。两年半，双学区房通过16年8月和17年3月价格增长进一步拉大与区域同房龄二手房的溢价率。这也是为什么会有人买区域内小面积来投资的最主要原因。

2.在过去1年的价格变动中，双学区房价格比区域均价多了个增幅，发生在入学季前几个月，成交高峰、成交高价往往不会出现在传统的二手房销售旺季。

3.区域二手房从年初开始走势平稳，双学区房从4月份开始走势平稳。

第二张我把某双学区房和去年疯长的大北区某盘做了对比。

（价格来源于网络，仅供参考。点击查看高清大图）

然后你会发现：

1.大北区某盘在去年8月有明显涨幅，超过20%的涨幅要远远超过双学区房二手房在8月的涨幅。

2.相反，二手房业主的滞后性，双学区房价格涨幅8月并没有达到最高值，而是在9月开始一路上涨，来到2017年1月，平缓之后，又迎来一波开学季之前的涨价。

3.在目前的市场上，大部分的新房已经回归到去年10月的价格，而二手房价格却不是如此，二手房业主主观行为是价格的主导。

这个区域的双学区房是怎么涨到3万的？

其实，它不是特例。

有数据显示，2016年郑州全市二手房房价涨幅在30%，这是平均值。有网站做过调查，在过去的2016年有超过200个小区的涨幅都超过了50%。

这些区域的双学区房在去年实际涨幅在40%左右。但是，它基数偏大。

所以，回到去年8月前，区域1.65万-2万的双学区房价格，周边房龄较新二手房小区价格普遍在1.6万-1.8万的价格，还算能接受。

但，目前区域内双学区房价格在3万。

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3万的价格，能买吗？

3万均价，涨幅不全建立在市场行为上，有很大一部分是业主的主观行为。价格涨上去了，自然不愿意再降下来了。

这个区域还能买吗？或者说，有没有更好的选择？

来看区域内有什么？

▼区域配套图

南北1.4公里，东西2公里的范围内：

有3条地铁线，2号线已经开通，7号线走文化路南北穿过区域，8号线走东风路东西穿过区域，7、8在白庙附近实现换乘，2、8在东风路站附近实现换乘；

有1个商圈，包含丹尼斯百货、国贸360、大商新玛特；

有3个公园，文博公园、东风渠滨河公园、郑州动物园；

有N个学校：文化路一小、省实验中学、省实验文博、郑州九中、农大、轻院；

…

单看区域、单看配套，可以买。交通便利、配套丰富、还是金水核心区。

但是，如果带入价格呢？

英地天骄华庭和建业贰号城邦我们就不多说了，不具有代表性，毕竟这俩房子还有学位托底。

分为四类，我们来分析。

（1）我们来看蓝堡湾为代表的新建小区，一般带的是文化路三小、47中或者农科路小学、47中学区。价格在2.1万-2.4万。

这个价格，放在当前的郑州去买二手房，已经接近价格顶峰。这个价格，买新房，能买到哪儿？

基本上你可以去等一等万科美景世玠的精装高层。

（2）第二类是区域老房龄小区，但不带文化路一小、省实验中学学区。一般划片也是农科路小学、47中，文化路二小、三小、47中。价格在1.3万-1.5万之间。

这个价格放在目前的整个郑州区域内，买二手房是合适的，学校OK，价格不高，区域配套便利。我认为是可以买的。

但你如果能看新房，拿1.5万的高位来看，可以买管城南正商中州城的洋房，1.4万多的价格可以买和昌林与城的洋房，1.3万多去买永威城的高层。

（3）第三类是区域内的正弘数码公寓，可落户。目前价格在1.9万，唯二的亮点是可以上省实验中学、面积偏小总价偏低。

所以这类房源的成交量还是不小的。

但均价1.9万，我可以买建业花园里的后期绰绰有余，每年200个名额上英才。我还可以买城中心的华润悦府。

（4）第四类就是可以稳上文一、省实验中学的学区房。最保守价格在200万左右，平摊价格在3万。

3万的单价，在郑州目前范围内购买二手房，已然是老破旧的顶峰了。

至于新房，你完全可以到北龙湖去买了，比如正商的善水上境，比如恒大悦龙台，高层价格完全在这个范围之内了。

所以，当前这个区域的价格之上，你会如何选？

….

当然，目前，区域内的价格都是完全建立在顶级公办学区配套基础之上的。

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至于执着于要买学区房的亲们？

至于执着要买学区房的亲们。

我始终认为，一所好学校不代表好成绩，不代表仅仅是好成绩。

文一、省实验这样的顶尖双学区房在整个郑州都属罕见稀缺资源。

你掰着指头可以算一算，在郑州还有几个区域可以有优质双学区配套？没几个区域。所以，自用，我是认可的。但目前价格已经处于高位。

这个3万的高位价格，建立在两个并不稳定的条件基础之上：

1.入学政策不变，划片范围不变基础之上。

2.另一个是学区房名额不会锁定一个家庭使用6年甚至9年，可以转手卖出。

也就是说，要确保你买的学区房一定能上你的目标学校，并且不会因为别人使用过，而锁定6年、9年之后才能二次使用。

但谁能保证呢？

如果这两个条件，不发生变化，这个区域双学区房的房价还会随着郑州房价的上涨出现上涨，且涨幅会远远赶超同区域其他同房龄小区涨幅。

但这两个条件，任何一个发生变化，对这个区域的双学区房都是致命的打击。3万的价格就不可能坚挺，房龄老的小区甚至会出手困难、降价的现象。

所以，你如果是投资客户，可以考虑把手头的学区房置换成其他更优质的资产了。

所以， 如果你用来自用，一定要考虑清楚能不能接受如果政策发生了变化？

这也是为什么在北京多校划片出现之前，我明确表示双学区房完全OK。但是，目前，我只能说能接受上述两点、且家庭经济能力可以支撑、距离入学时间跨度不长的家庭来考虑购买。

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写在最后

最后再说几点：

1. 不要寄希望于租售同权，租房上名校，如果可能，不仅这俩学校，很多优质学校都会被撑爆。

2. 如果孩子成绩完全OK，省实验中学初中部完全可以用来保底，重点放文博等民办，可以入手单一的省实验中学学区房，性价比更高。

3. 如果未来政策有变，我们最保险的只有两条路可以走，一条是拼孩子，培养各方面发展的牛娃，任何学校都会给他抛出橄榄枝；另一方面，就是拼爹、拼妈，努力给孩子提供更好的教育资源。